Promisiunea de vanzare-cumparare – consecintele semnarii unui antecontract si remediile in caz de neexecutare

Promisiunea de contract (antecontractul) reprezinta acordul convenit de părţi prin care promitentul se angajează faţă de beneficiar să încheie cu acesta un contract ulterior ale cărui elemente sunt prestabilite prin antecontractul semnat, acest act reprezentand acordul de vointe al partilor cu privire la aspectele stabilite. Dacă numai una dintre părţi recunoaşte celeilalte opţiunea de a încheia contractul, promisiunea este unilaterală; dacă părţile isi asuma aceasta obligatie reciproc, promisiunea este bilaterala.

Legea stabileste faptul ca poate face obiectul unei promisiuni de vanzare-cumparare orice bun, mobil sau imobil, de care partile pot sa dispuna. Intrucat promisiunea de vanzare-cumparare este un contract sinalagmatic, iar obligatiile izvorate din acesta sunt obligatii de a face, nu este necesar ca la incheierea conventiei partile sa aiba capacitatea ceruta pentru a incheia acte de dispozitie, insa aceasta cerinta va fi obligatorie la data semnarii contractului de vanzare-cumparare a bunului ce face obiectul promisiunii.

Astfel, prin antecontractul de vânzare-cumpărare se stabilesc, in mod obligatoriu, urmatoarele elemente: obiectul vânzării, preţul bunului a cărui proprietate se va transmite, termenul până la care se va încheia tranzacţia (contractul de vanzare-cumparare prin care se va rtansfera si proprietatea), precum şi alte clauze considerate de părţi a fi esentiale contractului pe care îl vor încheia în viitor. Prin urmare, promisiunea de a contracta trebuie să conţină toate acele clauze ale contractului promis, în lipsa cărora părţile nu ar putea executa promisiunea.

În ceea ce  priveşte forma de incheiere a promisiunii de vanzare-cumparare, legea stabileste faptul ca, în principiu, ea este valabilă şi atunci când a fost cuprinsă într-un înscris sub semnătură privată. Nefiind ceruta forma autentica ad validitatem, este posibila incheierea unui antecontract fara ca partile sa se prezinte in fata unui notar public, fiind suficienta semnarea unui acord scris.

Avand in vedere ca obligatiile izvorate din promisiunea de vanzare-cumparare (unilaterala/bilaterala) sunt obligatii de a face, neexecutarea acestora da nastere in patrimoniul celui prejudiciat al unui drept de creanta, actiunea izvorata din acest tip de drepturi fiind, in principal, supusa termenului general de prescriptie de 3 ani de zile.

Cu privire la remediile partilor in caz de neexecutare culpabila a promisiunii de vanzare-cumparare, in primul rand, legea stabileste faptul ca beneficiarul are dreptul la daune-interese. In plus, in cazul in care promitentul refuză să încheie contractul promis, instanţa, la cererea părţii care şi-a îndeplinit propriile obligaţii, poate să pronunţe o hotărâre care să ţină loc de contract, atunci când natura contractului o permite, iar cerinţele legii pentru validitatea acestuia sunt îndeplinite. Trebuie reţinut însă că dreptul la acţiune se prescrie în termen de şase luni de la data la care contractul trebuia încheiat (art. 1669 alin. (2) Cod Civil). De mentionat este faptul ca aceste dispozitii legale se aplica atat in cazul promisiunii bilaterale de vanzare-cumparare, cat si in cazul promisiunii unilaterale.

Cu titlu exemplificativ vom prezenta in cele ce urmeaza o speta des intalnita in practica, pentru o mai buna intelegere a institutiilor prezentate.

Astfel, vom analiza situatia in care doua persoane fizice incheie un antecontract avand ca obiect un bun imobil (teren + constructie), stabilind de comun acord pretul vanzarii si modalitatea de plata (in transe, ultima transa urmand a fi achitata la data semnarii contractului de vanzare-cumparare), termenul la care urmeaza a fi semnat contractul de vanzare cumparare, precum si orice alte obligatii ale partilor, insa (din pasivitatea amandurora) contractul final nu se mai semneaza.

Avand in vedere faptul ca prin antecontract partile se obliga la semnarea, in conditiile stabilite, a contractului de vanzare-cumparare, asumandu-se deci obligatii de a face, proprietatea nu se transfera decat la data semnarii contractului final, in lipsa acestuia vanzarea nu se considera ca fiind efectuata.

Ca un prim aspect, este necesar sa se analizeze daca a fost platit sau nu o parte din pretul stabilit, anume daca s-au respectat transele stabilite prin antecontract. Astfel, art.1670 din Codul Civil stabileste faptul ca, in lipsă de stipulaţie contrară, sumele plătite în temeiul unei promisiuni de vânzare (aşa-numita „arvună”, „avans”) reprezintă un avans din preţul convenit. Sintagma „in lipsa de stipulatie contrara” arata insa faptul ca partile promisiunii pot deroga de la aceasta regula, insa va trebui sa se faca mentiune in cuprinsul promisiunii cu privire la acest aspect. Prin urmare, daca partile nu stabilesc altfel, orice suma platita in temeiul promisiunii va fi considerata drept avans din pretul total al vanzarii.

Cu privire la drepturile partii prejudiciate, articolul 1669 din Codul Civil prevede faptul ca: „(1) Când una dintre părţile care au încheiat o promisiune bilaterală de vânzare refuză, nejustificat, să încheie contractul promis, cealaltă parte poate cere pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract, dacă toate celelalte condiţii de validitate sunt îndeplinite. (2) Dreptul la acţiune se prescrie în termen de 6 luni de la data la care contractul trebuia încheiat. (3) Dispoziţiile alin. (1) şi (2) se aplică în mod corespunzător în cazul promisiunii unilaterale de vânzare sau de cumpărare, după caz. (4) În cazul promisiunii unilaterale de cumpărare a unui bun individual determinat, dacă, mai înainte ca promisiunea să fi fost executată, creditorul său înstrăinează bunul ori constituie un drept real asupra acestuia, obligaţia promitentului se consideră stinsă.”

Legiuitorul a inteles sa nu reglementeze un termen special de prescriptie a dreptului la actiune (derogand de la termenul general de 3 ani aplicabil actiunilor ce au ca obiect un drept de creanta), in virtutea asigurarii sigurantei circuitului civil. Avand in vedere faptul ca termenul de prescriptie a dreptului de actiune incepe sa curga de la data la care urma a fi incheiat contractul de vanzare-cumparare, in cazul in care promisiunea nu cuprinde o data pana la care trebuie incheiat contractul, termenul de prescriptie a dreptului la actiune la incepe sa curga de la data semnarii antecontractului, conform art.2524 Cod Civil.

Avand in vedere faptul ca se valorifica un drept de creanta aferent neexecutarii unei obligatii de a face, acţiunea civilă prin care se solicită pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare, are caracter personal. Chiar si in cazul in care obiectul promisiunii de vanzare-cumparare este un bun imobil, actiunea ramane tot una personala imobiliara, nefiind considerata o actiune reala.

Prin urmare, in cazul in care una dintre partile promisiunii de vanzare-cumparare ar refuza, in mod nejustificat, sa incheiere contractul final, de la data la care acesta din urma ar fi trebuit semnat va incepe sa curga termenul de prescriptie de 6 luni, perioada in care cel prejudiciat va putea formula o actiune in instanta prin care sa ceara suplinirea consimtamantului celeilalte parti (cea care refuza semnarea), urmand ca hotararea astfel pronuntata sa tina loc de contract. Tocmai acesta este motivul pentru care promisiunea de vanzare-cumparare trebuie sa contina toate elementele esentiale in vederea incheierii valabile a vanzarii, avand in vedere faptul ca, in situatia prezentata anterior, instanta de judecata nu va putea adauga la cele stabilite de parti, ci numai va lua act de vointa acestora exprimata la data semnarii antecontractului.

Ce se intampla in cazul in care partile lasa termenul de prescriptie de 6 luni sa se scurga fara a intenta actiunea in justitie?

In acest caz, cel prejudiciat va avea dreptul la daune-interese si poate solicita rezolutiunea antecontractului de vanzare-cumparare, insa nu va mai putea cealalta parte a promisiunii la incheierea contractului final de vanzare. Actiunea prin care vor putea fi cerute daune-interese este supusa, de asemenea, prescriptiei extinctive, termenul fiind cel general -  de 3 ani.

Cu privire la prescriptia acestei actiuni, sunt necesare urmatoarele mentiuni:

Si actiunea prin care se solicita rezolutiunea antecontractului este una personala, valorificandu-se astfel acelasi drept de creanta decurgand din contract. Aceasta actiune, spre deosebire de cea prin care partea solicita pronuntarea uneoi hotarari care sa tina loc de contract – prescriptibila in termen de 6 luni de la data la care contractul trebuia incheiat; este prescriptibila in termenul general de 3 ani, fiind incidente prevederile referitoare la intreruperea termenului de prescriptie si suspendarea acestuia.

Ce se intampla in cazul in care, la data semnarii antecontractului, bunul a fost predat promitentului-cumparator, fara sa mai fie incheiat ulterior contractul de vanzare-cumparare?

Daca bunul a fost predat insa nu a mai fost incheiat contractul de vanzare-cumparare, fiind depasit termenul stabilit prin antecontract, iar partile raman in pasivitate cu privire la drepturile acestora (nu solicita pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de contract, in termenul special de prescriptie de 6 luni de la data stabilita pentru semnarea contractului de vanzare-cumparare), in jurisprudenta (Decizia civilă nr. 2410/24.11.2015 , Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie- Secţia a II-a civilă) se considera ca promitentul vanzator a săvârşit un act de recunoaştere tacită a obligaţiilor asumate prin contract, ceea ce justifică producerea efectului întreruptiv al prescripţiei. 

În condiţiile în care promitentul-cumparator se află în posesia bunului imobil ce face obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare, bun care nu a fost pretins de promitentul-vanzator pe calea unei acţiuni personale, termenul de prescripţie a dreptului material la acţiunea dedusă judecăţii începe să curgă de la data la care promitentul-cumparator a aflat că nu mai este posibilă vânzarea.

De reţinut:

- nu constituie promisiune de a contracta convenţia prin care părţile se obligă să negocieze în vederea încheierii sau modificării unui contract;

- antecontractul trebuie sa contina toate elementele esentiale cu privire la bunul ce urmeaza a fi vandut;

- obligatiile izvorate dintr-un antecontract sunt obligatii de a face, aferente unor drepturi de creanta ale partilor;

- termenul pentru formularea unei actiuni prin care se cere pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de contract este de 6 luni de la data la care partile ar fi trebui sa semnze contractul final;

In cazul in care bunul ce face obiectul antecontractului este un bun imobil, sunt necesare urmatoarele precizari:

Promisiunea de a încheia un contract având ca obiect dreptul de proprietate asupra unui imobil sau un alt drept real în legătură cu acesta se poate nota în cartea funciară. Notarea se va putea efectua oricand in termenul stipulat in antecontract, dar nu mai tarziu de 6 luni de la expirarea acestuia. Notarea se va face daca promitentul este înscris în cartea funciară ca titularul dreptului care face obiectul promisiunii, iar antecontractul, sub sancţiunea respingerii cererii de notare, prevede termenul în care urmează a fi încheiat contractul.

Conform art.906 alin.(2) Cod Civil, Promisiunea se va putea radia, dacă cel îndreptăţit nu a cerut instanţei pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract, în termen de şase luni de la trecerea termenului fixat pentru încheierea lui sau dacă, între timp, imobilul a fost definitiv adjudecat în cadrul vânzării silite de către un terţ care nu este ţinut să răspundă de obligaţiile promitentului. De asemenea, radierea se va dispune din oficiu dacă până la expirarea termenului de şase luni mentionat nu a fost cerută înscrierea dreptului care a făcut obiectul promisiunii, cu excepţia cazului când cel îndreptăţit a cerut notarea în cartea funciară a acţiunii prin care se solicita pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de contract.

Tot astfel, promisiunea se va radia din oficiu în toate cazurile când, până la încheierea contractului amintit mai sus ori până la soluţionarea definitivă a acţiunii cu privire la pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de contract, imobilul a fost definitiv adjudecat în cadrul vânzării silite de către un terţ care nu este ţinut să răspundă de obligaţiile promitentului.

Important de mentionat este faptul ca, astfel cum stabileste art.2386 Cod Civil, promitentul cumpărător beneficiază de ipotecă legală pentru neexecutarea promisiunii de a contracta având ca obiect un imobil înscris în cartea funciară, asupra imobilului respectiv, pentru restituirea sumelor plătite în contul acestuia.

Bilba Daria

Legal Managing Partner