1. Ce este Raportul de evaluare?

Raportul de evaluare a unui imobil exprimă opinii cu privire la valoarea unei proprietăți imobiliare. Acestea sunt întocmite de către evaluatorii autorizați, care dețin specializarea EPI (Evaluarea Proprietății Imobiliare) și sunt membri ANEVAR.

Activitatea de evaluare din România este reglementată prin OG Nr. 24/2011.

Evaluatorii autorizați sunt solicitați să evalueze apartamente în bloc sau în case, case cu teren, terenuri libere, clădiri de birouri, mall-uri, hoteluri, proprietăți industriale, ferme agricole și altele. Un raport de evaluare poate fi solicitat atunci când proprietatea este vândută, închiriată, ipotecată sau asigurată, în scopul stabilirii valorii impozabile sau pentru raportare financiară etc.

Procesul de evaluare reprezintă o procedură sistematică pe care un evaluator o urmează pentru a formula o concluzie bine documentată, credibilă, privind valoarea unei proprietăți imobiliare, procedură finalizată, de regulă, prin emiterea unui document numit raport de evaluare. În general, obiectivul misiunilor de evaluare este de a emite o concluzie cu privire la valoarea de piață. Pentru estimarea valorii proprietății imobiliare se pot aplica una sau mai multe dintre cele trei abordări recunoscute: abordarea prin piață, abordarea prin venit și abordarea prin cost.

Pentru estimarea valorii de piață a unei proprietăți imobiliare de tip rezidențial, cel mai des utilizată este abordarea prin piață. În cadrul acesteia, prețurile unor proprietăți cu caracteristici asemănătoare sunt comparate și ajustate pentru diferențele constatate între caracteristicile acestora și cele ale proprietății subiect. Rezultatele acestei comparații sunt analizate și este formulată concluzia privind valoarea proprietății subiect sau intervalul de valori în care aceasta se află.

Rapoartele de evaluare sunt utilizate de obicei de către:

• Instituții financiare (băncile sau firmele de asigurare etc.)

• Vânzător sau cumpărător

• Primării / Direcții de impozite și taxe

• Departamentul financiar al societății deținătoare

• Auditori, avocați, consultanți etc.

Raportul de evaluare poate fi utilizat doar în scopul declarat în termenii de referință, de către utilizatorii desemnați în raport. De exemplu, dacă scopul declarat este garantarea unui împrumut, raportul de evaluare nu poate fi utilizat pentru stabilirea valorii impozabile a clădirii sau pentru stabilirea valorii de asigurare. Scopul evaluării determină utilizarea unor standarde și metode specifice care pot să nu fie adecvate pentru alt scop.

  1. Implicații fiscale
  2. Stabilirea impozitului pe clădiri aflate în proprietatea persoanelor fizice

Pentru clădirile nerezidenţiale aflate în proprietatea persoanelor fizice, impozitul pe clădiri se calculează prin aplicarea unei cote cuprinse între 0,2-1,3%, conform hotărârii consiliului local, asupra valorii care poate fi rezultată dintr-un raport de evaluare întocmit de un evaluator autorizat în ultimii 5 ani anteriori anului de referinţă, depus la organul fiscal local până la primul termen de plată din anul de referinţă [art.458 alin.(1) din Codul fiscal].

Rapoartele de evaluare în scopul stabilirii impozitului pe clădiri pot fi verificate de autorităţile locale în conformitate cu standardele de evaluare în vigoare la data evaluării (pct.40 Normele metodologice de aplicare a Codului fiscal). În vederea stabilirii impozitului pe clădiri, rapoartele de evaluare se depun în copie, la organul fiscal local, ca anexă la declaraţia contribuabilului, până la primul termen de plată din anul de referinţă.

Pentru clădirie rezidențiale nu se vor intocmi rapoarte de evaluare.

  1. Stabilirea impozitului pe clădiri aflate în proprietatea persoanelor juridice

Pentru stabilirea impozitului pe clădiri, valoarea impozabilă a clădirilor aflate în proprietatea persoanelor juridice este valoarea de la 31 decembrie a anului anterior celui pentru care se datorează impozitul.

Această valoare poate rezultata și dintr-un raport de evaluare întocmit de un evaluator autorizat în conformitate cu standardele de evaluare a bunurilor aflate în vigoare la data evaluării.

Pentru clădirile rezidenţiale aflate în proprietatea sau deţinute de persoanele juridice, impozitul/taxa pe clădiri se calculează prin aplicarea unei cote cuprinse între 0,08%-0,2% asupra valorii impozabile a clădirii.

Pentru clădirile nerezidenţiale aflate în proprietatea sau deţinute de persoanele juridice, impozitul/taxa pe clădiri se calculează prin aplicarea unei cote cuprinse între 0,2%-1,3%, inclusiv, asupra valorii impozabile a clădirii (art.460 din Codul fiscal).

Raportul de evaluare se actualizează o dată la 3 ani. În cazul în care proprietarul clădirii nu a actualizat valoarea impozabilă a clădirii în ultimii 3 ani anteriori anului de referinţă, cota impozitului/taxei pe clădiri este 5%.

În cazul în care proprietarul clădirii nu a actualizat valoarea impozabilă a clădirii în ultimii 3 ani anteriori anului de referinţă, cota impozitului/taxei pe clădiri crește de la 0,08% – 0,2% sau 0,2% – 1,3% la  5%, aspect reglementat prin art. 460 alin. (8). Astfel, pentru a evita  majorarea impozitului/taxei pe cladiri, este în interesul contribuabilului să întocmească un raport de evaluare pentru depunerea acestuia la D.G.I.T.L., odată la 3 ani.