Cartea funciară a unui imobil relevă situația juridică a terenului sau construcției respective: titularii celor mai importante drepturi în legătură cu imobilele, ipoteci sau alte drepturi ce grevează bunurile respective, rolul esențial al Cartei funciare fiind de a asigura publicitatea imobiliară. Acest sistem de publicitate imobiliară determină cunoașterea situației precise a bunurilor imobile, atât din punctul lor de identificare, cât și al aspectelor juridice.

Cartea funciară este alcătuită din titlu şi 3 părţi: A, B, C.Titlul cărţii funciare cuprinde numărul cărţii funciare şi denumirea unităţii administrativ- teritoriale în care este situat imobilul.

Obiectul Cărții funciare îl constituie imobilele descrise și drepturile reale ce au ca obiect aceste bunuri. Totodată, obiectul este dat și de alte drepturi, fapte sau raporturi juridice, dacă au legătură cu imobilele cupinse în respectiva carte funciară.

În determinarea obiectului cărții funciare, prevederile legale se referă la imobile descrise și drepturi arătate, evidența acestora în cuprinsul cărții funciare apare sub forma înscrierii lor. Astfel, obiectul Cărții funciare este consituit din două categorii de înscrieri: a) una referitoare la imobil, care cuprinde date de ordin tehnic necesare identificării cadastrale a acestuia; b) una privind drepturile reale imobiliare, drepturile de creanță, actele, faptele juridice sau alte raporturi juridice corespunzătoare imobilului.

Potrivit art. 888 din Codul civil, înscrierea în cartea funciară se efectuează în baza înscrisului autentic notarial, a hotărârii judecătoreşti rămase definitivă, a certificatului de moştenitor sau în baza unui alt act emis de autorităţile administrative, în cazurile în care legea prevede aceasta.

Dispozițiile Codului civil dedicate cărții funciare se completează cu regulile de carte funciară, stabilite în Legea nr.7/1996 a cadastrului și publicității imobiliare, în Regulamentul de organizare a oficiilor de cadastru și publicitate imobiliară, precum și în Regulamentul de avizare, recepţie şi înscriere în evidenţele de cadastru şi carte funciară, acte normative care dezvoltă conținutul material al cărților funciare și descriu procedura de efectuare a înscrierilor de carte funciară.

Conform art.24 din Legea nr.7/1996, există trei tipuri de înscrieri ce se pot face în cartea funciară și anume: intabularea, înscrierea provizorie şi notarea.

  1. Intabularea

Intabularea este înscrierea cu caracter definitiv a unui drept real imobiliar în cartea funciară, prin care se strămută, constituie, modifică sau stinge un drept real cu titlu definitiv de la data înregistrării cererii de înscriere. Prin inscrierea în cartea funciară a unui drept real imobiliar, acesta devine drept tabular. Prin urmare, drepturile extratabulare sunt drepturile reale imbiliare neînscrise în cartea funciară, deoarece bunurile imobile aferente nu sunt cuprinse în carte funciară.

Pot fi astfel, supuse intabulării în cartea funciară următoarele drepturi reale imobiliare: dreptul de proprietate, dezmembrămintele acestuia: dreptul de uzufruct, servitute, superficie, drepturile reale reglementate în acte normative speciale ale căror subiecte sunt statul și unitățile administrativ-teritoriale: dreptul de administrare, folosință, concesiune, drepturile reale accessorii imobiliare: dreptul de ipotecă și privilegiile imobliare.

  1. Înscrierea

Înscrierea provizorie este acel tip de înscriere în cartea funciară care produce efecte sub condiţia şi în măsura justificării ei și are ca efect dobândirea, modificarea sau stingerea unui drept tabular de la data înregistrării cererii. Justificarea unei înscrieri provizorii se face cu consimţământul celui împotriva căruia s-a efectuat înscrierea provizorie, dat în formă autentică, sau în temeiul unei hotărâri judecătoreşti definitive. Justificarea reprezintă îndeplinirea cerințelor necesare transformării, înscrierii provizorii în înscriere definitivă, adică în intabulare.

Înscrierea provizorie se face numai în cazurile anume prevăzute de lege. Cu alte cuvinte, nu se vor înscrie acte sau fapte ori raporturi juridice în legătură cu un imobil dacă legea nu prevede această posibilitate.

Ceea ce este specific înscrierii provizorii constă în caracterul nedefinitiv, vremelnic, provizoriu. Această înscriere, însă, este aptă de a fi transformată în înscriere definitivă, în măsura justificării, adică acoperirii condițiilor cerute de lege pentru intabulare.

Față de intabulare, înscrierea provizorie apare ca o înscriere „condițională”, deoarece efectele ei sunt condiționate de producerea justificării, funcționând ca o intabulare „imperfectă”, deoarece are loc atunci când cerințele intabulării nu sunt îndeplinite.

Se înscriu provizoriuîn cartea funciară, de exemplu:

–          dacă dreptul real dobândit este afectat de o condiţie suspensivă ori rezolutorie sau dacă priveşte ori grevează o construcţie viitoare;

–          dacă, în temeiul unei hotărâri care nu este încă definitivă, partea căzută în pretenţii a fost obligată la strămutarea, constituirea sau stingerea unui drept tabular ori cel care administrează bunurile unei alte persoane a fost obligat să dea o garanţie ipotecară;

–          dacă debitorul a consemnat sumele pentru care a fost înscrisă ipoteca;

–          dacă se dobândeşte un drept tabular înscris provizoriu;

–          dacă ambele părţi consimt doar pentru efectuarea unei înscrieri provizorii.

  1. Notarea

Notarea este înscrierea prin care drepturile, altele decât drepturile tabulare, actele, faptele juridice ori raporturile juridice, în legătură cu imobilele din cartea funciară devin opozabile faţă de terţi sau sunt înscrise cu efect de informare. Notarea este înscrierea care are scopul de a face opozabile terțelor persoane drepturile personale, faptele sau alte raporturi juridice în legătură cu drepturile înscrise în cartea funciară.

Potrivit art.902 din Codul civil, sunt supuse notării în cartea funciară:

–          punerea sub interdicţie judecătorească şi ridicarea acestei măsuri;

–          cererea de declarare a morţii unei persoane fizice, hotărârea judecătorească de declarare a morţii şi cererea de anulare sau de rectificare a hotărârii judecătoreşti de declarare a morţii;

–          calitatea de bun comun a unui imobil;

–          convenţia matrimonială, precum şi modificarea sau, după caz, înlocuirea ei;

–          destinaţia unui imobil de locuinţă a familiei;

–          locaţiunea şi cesiunea de venituri;

–          aportul de folosinţă la capitalul social al unei societăţi;

–          interdicţia convenţională de înstrăinare sau de grevare a unui drept înscris;

–          vânzarea făcută cu rezerva dreptului de proprietate;

–          antecontractul şi pactul de opţiune;

–          dreptul de preempţiune născut din convenţii;

–          intenţia de a înstrăina sau de a ipoteca;

–          schimbarea rangului ipotecii, poprirea, gajul sau constituirea altei garanţii reale asupra creanţei ipotecare;

–          deschiderea procedurii insolvenţei, ridicarea dreptului de administrare al debitorului supus acestei măsuri, precum şi închiderea acestei proceduri;

–          sechestrul, urmărirea imobilului, a fructelor ori veniturilor sale ș.a.

Nu pot fi notate în cartea funciară: minoritatea, punerea sub interdicție, acțiunea în anularea hotărârii judecătorești declarative de moarte, interdicția înstrăinării sau grevării unui drept intabulat etc.

Prin urmare, drepturile de creanță, susceptibile de înscriere, pot fi numai notate în cartea funciară, neputând să-și schimbe caracterul și nu devin reale prin faptul înscrierii lor, chiar dacă capătă un caracter de opozabilitate erga omnes. Notarea unor astfel de fapte sau drepturi personale nu constituie o limitare a exercițiului dreptului înscris în cartea funciară, ci urmărește realizarea elementului de publicitate imobiliară.

Cu toate acestea, categoriile de înscrieri în cartea funciară au în vedere și o altă clasificare, și anume înscrieri principale și secundare. Înscrierile principale formează categoria înscrierilor de carte funciară care realizează o evidență primară, pe baza situației juridice a unui imobil, fără de care însuși mijlocul juridic al publicității imobiliare nu poate fi conceput, cum este cazul intabulării și înscrierii provizorii. Toate celelalte înscrieri efectuate în cartea funciară derivă din înscrierile principale, acestea fiind: notarea, radierea, rectificarea, transcrierea, reînscrierea.

Astfel, intabularea și înscrierea provizorie au ca obiect drepturi tabulare, spre deosebire de notare, care se referă la înscrierea altor drepturi, acte, fapte sau raporturi juridice. Pe de altă parte, înscrierea provizorie se face numai în cazurile anumite prevăzute de lege. Rolul înscrierii provizorii este acela de a conferi înscrierii, în momentul în care va deveni definitivă, adică atunci când se va transforma în intabulare, data și rangul pe care l-a avut înscrierea provizorie.

În concluzie, între înscrierile care au ca obiect drepturile tabulare, numai intabularea este prevăzută ca o înscriere deplină, întrucât înscrierea provizorie apare ca fiind condiționată de anumite cazuri prevăzute de lege.